জমি কেনাবেচায় বড় পরিবর্তন এনেছে সরকার। কর ফাঁকি, অপ্রদর্শিত সম্পদ ও কালো টাকার প্রবাহ কমানো এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যে জমি ও স্থাবর সম্পত্তির পুরোনো মৌজা মূল্যভিত্তিক পদ্ধতির পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। নতুন নিয়মে স্থানীয় প্রশাসনের ঊর্ধ্বতন কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত বিশেষ কমিটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। কমিটির নির্ধারিত মূল্যতালিকা একটানা তিন বছর কার্যকর থাকবে।
গত বুধবার (১১ নভেম্বর) এক প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’-এ প্রয়োজনীয় সংশোধনী এনেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালায় মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে দায়িত্বপ্রাপ্ত কমিটিগুলোকে এখন থেকে ন্যূনতম মূল্য নয়, বরং সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, আগের পদ্ধতিতে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য প্রতিফলিত হতো না। মৌজা মূল্যের ভিত্তিতে সম্পত্তির দাম নির্ধারণ করা হলেও সাধারণত তা প্রকৃত বাজারদরের তুলনায় অনেক কম থাকত। ফলে সরকারি নির্ধারিত মূল্য ও বাস্তব বাজারদরের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হতো।
তাঁর ভাষ্য, এই ব্যবধানের কারণে কর ফাঁকি দেওয়া এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ গড়ে তোলার সুযোগ তৈরি হয়েছিল। নতুন পদ্ধতির লক্ষ্য রাজস্ব আদায় বাড়ানোর পাশাপাশি আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি জোরদার করা।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের হিসাব অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প শুল্ক থেকে সরকারের কোষাগারে ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব জমা হয়েছে। সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য অনুযায়ী নিবন্ধন কার্যক্রম পরিচালিত হলে এ খাতের রাজস্ব আদায়ে ইতিবাচক প্রভাব পড়বে বলে আশা করছে সরকার।
নতুন নিয়ম বাস্তবায়নে তিন স্তরে মূল্য নির্ধারণ কমিটি গঠন করা হবে। সিটি করপোরেশনভুক্ত এলাকার জমি ও সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিটি। এ কমিটির সভাপতি থাকবেন সংশ্লিষ্ট বিভাগীয় কমিশনার।
অন্যদিকে, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব থাকবে জেলা কমিটির ওপর। সংশ্লিষ্ট জেলা প্রশাসক (ডিসি) এ কমিটির সভাপতির দায়িত্ব পালন করবেন। এসব এলাকার বাইরে অন্যান্য স্থানের জমি ও সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি। এ কমিটির সভাপতি থাকবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)।
প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা সদস্য হিসেবে থাকবেন। সম্পত্তির ধরন, ব্যবহার, অবস্থান, যাতায়াত ও সড়ক যোগাযোগব্যবস্থা এবং আশপাশের অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে মূল্য নির্ধারণ করা হবে। পাশাপাশি নিবন্ধিত দলিলে উল্লেখ করা সাম্প্রতিক লেনদেনের তথ্য, স্থানীয় বাজারদর ও সংশ্লিষ্ট অন্যান্য তথ্যও মূল্যায়নে বিবেচনার বিষয় হবে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের এ পদ্ধতি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে কাজ করবে। সরকার এখন বাজারভিত্তিক মূল্য নির্ধারণের দিকে এগোচ্ছে।
এদিকে জমির পরিমাপ, মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য, জমির দাম এবং কোনো এলাকার উন্নয়নের মাত্রাসহ বিভিন্ন সূচক ব্যবহার করে স্বয়ংক্রিয় অনলাইন মূল্যায়নব্যবস্থা গড়ে তুলতে দক্ষিণ কোরিয়ার সঙ্গে কাজ করছে সরকার।
এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, এসব বিষয় বিবেচনায় নিয়ে একটি অনলাইন ব্যবস্থা তৈরি করা হবে। এটি অনেকটা সূত্রভিত্তিক পদ্ধতিতে কাজ করবে। নির্দিষ্ট কিছু মানদণ্ডের ভিত্তিতে সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হবে। ব্যবস্থাটি তৈরি করতে এক থেকে দেড় বছর সময় লাগতে পারে। এতে নিয়মিত তথ্য হালনাগাদ করা হবে।
তিনি আরও বলেন, কমিটির মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতিই চূড়ান্ত সমাধান নয়। প্রযুক্তিনির্ভর নতুন মূল্যায়নব্যবস্থা তৈরি হলে সেটি বর্তমান পদ্ধতির জায়গা নেবে। দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় তৈরি এ ব্যবস্থার মাধ্যমে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ আরও নিয়মতান্ত্রিক ও তথ্যনির্ভর করার পরিকল্পনা রয়েছে সরকারের।